Krise der Lebenshaltungskosten: Welche Rechte haben Sie, wenn Ihr Vermieter Ihre Miete erhöhen will?

Der Mangel an erschwinglichem Wohnraum und die steigende Nachfrage nach Mietobjekten haben den Mietmarkt in eine Krise gestürzt, von der junge Menschen besonders betroffen sind. Neue Daten deuten darauf hin, dass fast vier von zehn Mietern unter 30 Jahren mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen, und einige von ihnen wenden sich der Wohngemeinschaft zu.

Nach Angaben von Rightmove sind die Angebotsmieten bei Immobilienangeboten außerhalb Londons im Vergleich zum Vorjahr um 12 % gestiegen und haben damit die höchste Wachstumsrate seit 16 Jahren. Und das Office for National Statistics berichtet, dass die Mieten bis August 2022 im gesamten Vereinigten Königreich um 3,2 % gestiegen sind.

Wenn Sie zur Miete wohnen, machen Sie sich vielleicht Gedanken darüber, was Sie tun können, wenn Ihr Vermieter die Miete erhöhen will. Unter bestimmten Umständen kann ein Vermieter die Miete erhöhen, aber nur, wenn er sich an die Regeln hält und den Mietvertrag einhält. Das Mietrecht ist komplex, und Ihre Rechte hängen von der Art Ihres Vertrags und Ihrem Wohnort ab.

Dieser Artikel ist Teil von Quarter Life, einer Serie über Themen, die uns in unseren Zwanzigern und Dreißigern betreffen. Von den Herausforderungen des Berufseinstiegs und der Pflege unserer psychischen Gesundheit bis hin zur Aufregung, eine Familie zu gründen, ein Haustier zu adoptieren oder einfach nur als Erwachsener Freunde zu finden. Die Artikel in dieser Reihe gehen den Fragen nach und geben Antworten auf diese turbulente Zeit des Lebens.

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Wenn Sie in England und Wales privat mieten, haben Sie wahrscheinlich ein so genanntes "assured shorthold tenancy". Normalerweise haben Sie einen befristeten Mietvertrag - in der Regel sechs oder 12 Monate, manchmal neun Monate für Studenten - bevor das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis (von Monat zu Monat) übergeht.

Wenn Sie ein befristetes Mietverhältnis haben, kann der Vermieter Sie auffordern, einen neuen Mietvertrag mit einer höheren Miete zu unterzeichnen, der Ihren bestehenden Vertrag ersetzt. Sie müssen dem aber nicht zustimmen und können Ihren bisherigen Vertrag zum gleichen Preis weiterführen.

Alternativ kann Ihr Mietvertrag auch eine Klausel zur Mietpreisüberprüfung enthalten. Das hängt vom Vertrag ab und davon, was darin festgelegt ist. Ihr Vermieter muss sich jedoch an das im Vertrag festgelegte Verfahren halten. Ihr Vermieter kann Sie auch mündlich oder schriftlich auffordern, einer neuen Miete zuzustimmen. Die Regierung schreibt vor, dass Ihr Vermieter Ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung einholen muss. Wenn Sie nicht zustimmen, wird die Miete nicht erhöht.

Shelter, eine Wohltätigkeitsorganisation für den Wohnungsbau, warnt, dass die höhere Miete automatisch zur neuen gesetzlichen Miete wird, wenn Sie sie zahlen, auch wenn Sie ihr nicht zustimmen. Am besten lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine neue Miete zahlen.

Wenn Sie nach Ablauf Ihrer Befristung keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen oder das Mietverhältnis nicht selbst beenden, wird Ihr bestehendes Mietverhältnis als periodisches Mietverhältnis (von Monat zu Monat) zur gleichen Miete fortgesetzt. Während eines regelmäßigen Mietverhältnisses gibt es mehrere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dazu gehören, wie oben erwähnt, die Mietpreisüberprüfungsklausel oder die Aufforderung des Vermieters an Sie, die Miete zu erhöhen, und Ihre Zustimmung - entweder durch Zahlung oder Unterzeichnung eines neuen Vertrags.

Die Mietpreise steigen im ganzen Land.Brookgardener / Shutterstock

Die letzte Möglichkeit für Ihren Vermieter, die Miete zu erhöhen, besteht darin, Ihnen eine Mitteilung nach Abschnitt 13 zuzustellen. Ihr Vermieter kann dies nur einmal im Jahr tun, er muss Sie mindestens einen Monat vorher benachrichtigen und das richtige Formular verwenden.

Wenn Sie mit der nach Abschnitt 13 vorgeschlagenen Mieterhöhung nicht einverstanden sind, können Sie die Erhöhung vor einem erstinstanzlichen Gericht anfechten. Die Erhöhung wird in der Regel erst wirksam, wenn das Gericht entschieden hat, ob die Miete erhöht, beibehalten oder eventuell gesenkt werden soll.

Das schottische System

In Schottland hat die Regierung das private Mietrecht reformiert und im Dezember 2017 das Private Residential Tenancy Agreement eingeführt. Damit wurden "unverschuldete" Zwangsräumungen verboten, unbefristete Mietverhältnisse eingeführt und die Mieter vor häufigen Mieterhöhungen geschützt.

In Schottland sind Mieterhöhungen nach diesem System anders geregelt als in England und Wales. Es gibt verschiedene Schutzmaßnahmen für Mieterhöhungen. Dazu gehört, dass Ihre Miete nicht öfter als einmal alle 12 Monate erhöht werden darf, dass Ihr Vermieter das richtige Formular verwenden und Sie mindestens drei Monate im Voraus informieren muss.

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Mieterhöhung zu hoch ist, können Sie sich innerhalb von 21 Tagen an einen Mietbeauftragten wenden, der darüber entscheidet, ob diese Erhöhung angemessen ist. Auf der Grundlage der örtlichen Marktmieten kann der Mietbeauftragte beschließen, die Miete noch weiter zu erhöhen oder sie zu senken, wenn er sie für zu hoch hält.

Verhandeln mit Ihrem Vermieter

Sie können mit Ihrem Vermieter über Mieterhöhungen verhandeln. Die Suche nach einem neuen Mieter kann kostspielig und risikoreich sein, da im Vorfeld Kosten für die Überprüfung des Mietverhältnisses und Gebühren für den Vermieter anfallen. Wenn Sie sich die Erhöhung nicht leisten können, empfiehlt Shelter, ein Gespräch mit Ihrem Vermieter zu führen und Ihre finanzielle Situation zu erläutern. Um sich auf dieses Gespräch vorzubereiten, sollten Sie sich ansehen, was ähnliche Wohnungen in Ihrer Gegend kosten - vielleicht können Sie argumentieren, dass Ihr Vermieter eine Miete verlangt, die über der Marktmiete liegt. Vielleicht zeigt er Verständnis und erklärt sich bereit, die Miete nicht oder nur um einen erschwinglichen Betrag zu erhöhen.

Es gibt zwar Möglichkeiten, eine Mieterhöhung anzufechten und darüber zu verhandeln, aber wenn Sie in England und Wales ein regelmäßiges Mietverhältnis haben, kann Ihr Vermieter eine "unverschuldete" Kündigung nach Abschnitt 21 aussprechen. Damit haben Sie eine zweimonatige Kündigungsfrist, um die Wohnung ohne Räumungsgrund zu verlassen.

Wenn Sie länger als zwei Monate bleiben, kann der Vermieter Sie vor Gericht bringen - und wenn er alles nach Vorschrift gemacht hat, muss das Gericht dem Vermieter den Besitz zusprechen. Die britische Regierung hat Pläne zur Abschaffung von Zwangsräumungen nach Abschnitt 21 angekündigt, aber bisher gibt es noch keinen Termin für diese Änderungen.

Dieser Artikel ist nicht als ausführliche Rechtsberatung gedacht. Wenn Sie Fragen zu Ihrer Situation haben, wenden Sie sich an eine gemeinnützige Wohnberatungsstelle wie Shelter oder Citizens Advice.

Tom Simcock, Forschungsbeauftragter, Abteilung für Verhaltens- und Sozialwissenschaften, Universität von Huddersfield

Dieser Artikel wurde von The Conversation unter einer Creative-Commons-Lizenz neu veröffentlicht. Lesen Sie den Originalartikel.