Wie der Bau von mehr Hinterhofhäusern, Einliegerwohnungen und Appartements zur Linderung der Wohnungskrise beitragen kann

Für viele Menschen ist das Bild einer Kernfamilie in einem freistehenden Haus mit grünem Rasen und weißem Lattenzaun immer noch die Erfüllung des amerikanischen Traums.

Dieses Ideal ist jedoch relativ neu in der Geschichte des Wohnungsbaus und der Entwicklung in den USA. Es ist auch ein Ziel, das zunehmend unerreichbar geworden ist.

Als Architekturprofessoren untersuchen wir, wie sich Städte im Laufe der Zeit verändern und wie bestimmte Bautrends durch kulturelle, politische, technologische und wirtschaftliche Veränderungen alltäglich werden.

Im Laufe des letzten Jahrhunderts haben die USA eine reiche Vielfalt an Wohnmöglichkeiten eingebüßt. Grund dafür ist die Homogenisierung der Bebauungspolitik, die Einfamilienhäuser bevorzugt, sowie der Wunsch der Bauherren nach kostengünstigen und leicht reproduzierbaren Bauplänen.

Diese Bebauungsvorschriften sind so allgegenwärtig, dass es heute illegal ist, auf 75 % des Wohngrundstücks in amerikanischen Städten etwas anderes als ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Bebauung mit Einfamilienhäusern schränkt das Angebot an erschwinglichem Wohnraum ein, was zu höheren Kosten, Verdrängung und Segregation führt.

Einführung der ADU

Im 19. und frühen 20. Jahrhundert waren unterschiedliche Wohnformen für Familien, Gemeinden und Grundstücke weitaus häufiger anzutreffen.

Um diesen Lebenssituationen gerecht zu werden, entstand eine Reihe von Wohnformen: Mehrfamilienwohnanlagen, Wohngenossenschaften, Doppel- und Dreifamilienhäuser.

Es gab auch zusätzliche Wohneinheiten (ADUs), die manchmal als "Einliegerwohnungen", "Hinterhofhäuser", "Einliegerwohnungen" oder "Hinterhofhäuschen" bezeichnet werden

Die vielen Gesichter einer ADU.City of St. Paul

Alle diese Begriffe bezeichnen im Wesentlichen dasselbe: eine zusätzliche Wohneinheit auf einem einzigen Grundstück, die in der Regel kleiner ist als der Hauptwohnsitz. Sie verfügen über alle Annehmlichkeiten - eine Küche und ein Bad - und haben einen separaten Eingang zum Hauptwohnsitz. ADUs können entweder an ein bestehendes Haus angebaut oder von diesem abgetrennt werden. Sie können entweder von Grund auf neu gebaut oder aus bestehenden Räumen wie Garagen, Kellern oder Dachböden ausgebaut werden.

Sie haben vielleicht schon von minimalistischen Wohntrends wie dem Leben im Kleinbus und den Tiny Homes gehört, aber die ADU war die ursprüngliche kompakte Wohnform.

ADUs sind zwar nicht neu, aber vielen Amerikanern sind sie nicht bekannt. Eine kürzlich von Freddie Mac durchgeführte Verbraucherumfrage ergab, dass 71 % der Hausbesitzer mit dem Konzept nicht vertraut waren, obwohl 32 % Interesse an einer solchen Wohnung auf ihrem Grundstück bekundeten, sobald sie davon erfuhren.

Die "fehlende Mitte" ansprechen

Vielfältigere Wohnformen sind sowohl wünschenswert als auch notwendig.

Jüngste Trends - Arbeiten von zu Hause aus und Altern an Ort und Stelle sowie ein Eigenheimmarkt, der jüngere Erwachsene verd rängt - verlangen nach Wohnformen, die in einem von Einfamilienhäusern dominierten Markt nicht ohne weiteres verfügbar sind.

Wir sind der Meinung, dass ADUs - mit ihren sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Vorteilen - eine häufigere Wohnoption werden sollten.

ADUs tragen vor allem deshalb zu den Nachhaltigkeitszielen bei, weil sie die Dichte fördern. Anstatt ein weiteres Grundstück in einem ausufernden Vorort für ein neues Einfamilienhaus zu räumen, verdichten ADUs heimlich bestehende Wohngebiete und können so das bestehende Infrastrukturnetz nutzen. Sie können auch zu weniger Emissionen führen, da sie zu kürzeren Pendlerwegen anregen.

Da ADUs kleiner sind, benötigen sie auch weniger Baumaterialien und weniger Energie zum Heizen; sie können passiv gekühlt werden und benötigen weniger Strom. Dies alles führt zu geringeren Energiekosten für das Gebäude. Außerdem können vorgefertigte ADUs direkt gekauft werden, was die Bauzeit weiter verkürzt, behördliche Auflagen, wie z. B. Inspektionen vor Ort, umgehen kann und zu geringeren Kosten und weniger Abfall führt.

ADUs sind auch wendig. Jahrhunderts wurde bei der Sanierung oft nach dem Prinzip der verbrannten Erde vorgegangen, indem ganze Gemeinden - oft farbige Gemeinden - abgerissen wurden, um im Rahmen von Stadterneuerungsprogrammen völlig neue Viertel zu errichten.

ADUs zerstören keine lokalen Gemeinschaften. Da für sie kein weiteres Land aufgekauft werden muss, tragen sie zur Verdichtung bei und bringen neue Menschen aus verschiedenen Gesellschaftsschichten in das Viertel. Wenn die Bevölkerung in den Vierteln wächst, werden sie für kleine Unternehmen attraktiver. Cafés, Restaurants und Lebensmittelläden florieren umso eher, je mehr Einwohner in einem bestimmten Gebiet leben.

Ein Hinterhofhaus aus dem frühen 20. Jahrhundert.Shutterstock

ADUs können auch die Lücke der dringend benötigten "fehlenden Mitte" füllen. Viele neue Wohnsiedlungen werden als "Luxus" vermarktet und versuchen, die Vorteile heißer Märkte zu nutzen, indem sie das Preisniveau maximieren. Erschwingliche Wohnungen werden in der Regel von staatlichen Wohnungsbaubehörden und gemeinnützigen Bauträgern entwickelt, die versuchen, den dringenden Wohnungsbedarf am unteren Ende des wirtschaftlichen Spektrums zu decken.

Alternativ dazu werden Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen in der Regel nicht durch herkömmliche staatliche Finanzierungsmechanismen subventioniert, sondern erfüllen einen Bedarf, den viele gewinnorientierte Bauträger nicht befriedigen können. Dabei handelt es sich in der Regel um kleinere Wohnungen, die eine Vielzahl von Preisklassen und Lebensstilen ansprechen sollen. Viele ADUs könnten in diese Kategorie fallen.

Schließlich bieten ADUs auf der Ebene des Haushalts zahlreiche Vorteile.

ADUs bieten die Möglichkeit des generationenübergreifenden Wohnens, was auf die Bezeichnung "Einliegerwohnung" zurückgeht. Sie sind in der Regel eingeschossig, was es älteren Familienmitgliedern erleichtert, an ihrem Platz zu altern. Aber sie bieten auch Platz und Privatsphäre für jüngere Menschen, die sich ein größeres Einfamilienhaus nicht leisten können.

Einige ADUs dienen als Mieteinheiten oder Kurzzeitvermietungen. Durch das Hinzufügen von Einheiten zum bestehenden Mietmarkt können sie die steigenden Mietkosten eindämmen. Außerdem können sie Hausbesitzern, die ihre Hypothek abbezahlen müssen, ein passives Einkommen verschaffen.

Kalifornien macht es vor

Allerdings gibt es auch viel Widerstand gegen ADUs. Oft kommen sie von Anwohnern, die befürchten, dass es nicht genügend Parkplätze gibt, um die neuen Nachbarn unterzubringen, und dass das Hinzufügen weiterer Wohnungen in ihrer Nachbarschaft den Immobilienwert senken könnte.

Auch bürokratische Hürden können Hausbesitzer, die an einer eigenen ADU interessiert wären, manchmal entmutigen. Manchmal sind sechs oder sieben separate Genehmigungen erforderlich, was den Bau erheblich verzögert.

Los Angeles hat einen einzigartigen Ansatz, um ADUs zu fördern. Die Stadt hat vor kurzem ihr Accessory Dwelling Unit Standard Plan Program eingeführt, das Hausbesitzern und Bauherren die Möglichkeit bietet, aus 20 vorab genehmigten ADU-Modellen für den Bau auszuwählen. Die Pläne reichen von einer Studiostruktur mit weniger als 400 Quadratmetern bis zu einem 1.200-Quadratmeter-Haus mit drei Schlafzimmern.

Da der Bau oder Umbau von ADUs immer noch relativ teuer und für viele Hausbesitzer unerschwinglich ist, bietet der Staat Kalifornien Hausbesitzern einen Zuschuss von 40.000 Dollar, um den Bau von ADUs zu fördern und sie erschwinglicher zu machen. In der Zwischenzeit hat CityLAB, ein universitäres Forschungszentrum an der UCLA, einen Leitfaden für Hausbesitzer erstellt, die eines dieser kleinen Häuser bauen möchten. Der Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Informationen, die für die Einreichung eines Antrags bei der Stadt und die Suche nach Kreditgebern, Designern und Bauunternehmern erforderlich sind.

Die verschiedenen Initiativen in Kalifornien waren weitgehend erfolgreich. Nach Angaben des UC Berkeley Center for Community Innovation stiegen die ADU-Genehmigungen von 9.000 im Jahr 2018 auf 12.392 im Jahr 2020. Angesichts des Erfolgs der ADU-Politik in Städten wie Los Angeles und Seattle testet Pittsburgh ein ADU-Pilotprojekt in einer Handvoll von Stadtvierteln. Auch Cincinnati bringt derzeit eine Gesetzgebung auf den Weg, die ADUs verbietet.

Während sich das Land mit der Linderung seiner Wohnungskrise auseinandersetzt, erfordern Lösungen ein Überdenken der bestehenden Politik und eine neue Vorstellung davon, wie Wohnungsbau und Zusammenhalt in der Nachbarschaft aussehen. ADUs können eine dieser Lösungen sein.

Jeff Kruth, Assistenzprofessor für Architektur, Universität Miami und Murali Paranandi, Professor für Architektur, Universität Miami

Dieser Artikel wurde von The Conversation unter einer Creative-Commons-Lizenz neu veröffentlicht. Lesen Sie den Originalartikel.